一、基本案情

2014年9月23日，甲公司與乙公司、丙公司、丁公司、薛某、趙某、許某簽訂《項目轉讓協議》，約定甲向乙公司轉讓J風景項目，并約定了雙方的權利及義務。2015年12月10日，A置業公司取得該項目的《建設工程規劃許可證》；2015年12月24日，A置業公司取得該項目的《建筑工程施工許可證》。之后，A置業公司開發完成J風景項目。因在項目履行中產生糾紛，乙公司起訴，要求確認上述《項目轉讓協議》有效，并要求甲公司賠償損失、支付違約金等3017萬元。甲公司又提起反訴，要求乙公司支付違約金500萬元。一審法院查明，因甲公司和乙公司分別實施了其他民事行為，對于雙方之間《項目轉讓協議》的履行發生了巨大的影響，但該《項目轉讓協議》是合法有效的，對乙公司的賠償損失等請求不予支持，對甲公司主張違約金不予支持。后乙公司與甲公司均對一審判決不服，提起上訴。

二、裁判要旨

山東省高級人民法院（2021）魯民終407號判決書認為，“對于案涉《項目轉讓協議》的效力問題，乙公司上訴主張該協議無效，主要理由為該協議違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條的規定。與乙公司等簽訂《項目轉讓協議》時，甲公司尚未取得該項目的土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，也未繳納土地出讓金。但根據經審理查明的事實，乙公司基于該協議又將案涉項目轉讓給了A置業公司，A置業公司已經辦理了案涉土地建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證，開發完工J風景項目。因本案爭議的合同為項目轉讓協議，本案中無證據證實該轉讓行為違反了國家法律和行政法規的效力性強制性規定，該協議已經實際履行并由A置業公司作為受讓人辦理了合法的項目手續，已經開發完工，該協議依法應當認定為有效。乙公司在一審中主張確認案涉《項目轉讓協議》有效，二審中主張該協議無效，并主張另案已認定協議有效的判決正在再審期間請求中止申請，不應予以準許。

三、相關法條

《民法典》

第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。